Proses Pendaftaran Sertifikat Hak Milik


Proses pendaftaran tanah  pertama kali merupakan kegiatan fisik untuk memperoleh data mengenai letaknya, batas – batasnya, luasnya dan bangunan-bangunan yang terdapat di atasnya, penetapan batas dan pemberian tanda-tanda batas yang jelas, berdasarkan penunjukan oleh pemegang hak atas tanah dengan persetujuan pemilik tanah berbatasan. Selanjutnya diadakan pengukuran diikuti dengan perhitungan luas dan pembuatan peta bidang tanahnyayang kemudian diterbitkan menjad surat ukur .  (Budi Harsono, 1989:54)

Kegiatan bidang yuridis bertujuan untuk memperoleh data mengenai status tanah dan pemiliknya serta ada atau tidaknya hak pihak lain, yang membebaninya yang diperlukan guna penetapan surat keputusan haknya baik melalui penetapan konversi pengakuan hak atau pemberian hak. Kegiatan berikutnya adalah pendaftaran tanah, berdasarkan surat keputusan haknya dengan mencatatnya dalam buku tanah selanjutnya diterbitkan sertifikat hak atas tanah sebagai salinan dari buku tanah yang berlaku, sebagai tanda bukti hak yang kuat sertifikat tanah memuat data pemegang hak, jenis hak serta dilengkapi surat ukur memuat letak batas-batas bidang tanah yang bersangkutan. Ketentuan mengenai prosedurnya, pengumpulan, penyimpanan, dan penyajian data fisik dan data yuridis serta penerbitan sertifikat dalam PP No. 24 tahun 1997. Sebagaimana telah diuraikan di atas, pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran secara sistematik dan sporadik. Pendaftaran tanah secara sistematik dilaksanakan atas prakarsa badan pertanahan nasional yang didasarkan atas suatu rencana kerja jangka panjang dan rencana tahunan, yang berkesinambungan. Pelaksanaan dilangsungkan diwilayah-wilayah yang ditentukan oleh menteri serta diwilayah-wilayah  yang belum ditunjuk oleh menteri.
Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas pihak yang berkepentingan yaitu pihak yang berhak atas obyek atas pendaftaran tanah, yang bersangkutan yang akan diutamakan dalam pendaftaran tanah secara sistematik tetapi pendaftaran tanah secara sporadik juga akan ditingkatkan. (Budi Harsono, 1989:54)
1.      Pengumpulan dan pengolahan data fisik
Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik pertama-tama dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan kegiatan ini meliputi :
a. Pembuatan peta dasar pendaftaran
b. Penetapan atas bidang-bidang tanah
c. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran
d.  Pembuatan daftar tanah
e.  Pembuatan surat ukur
2.      Pembuatan peta dasar pendaftaran
Kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik disuatu wilayah yang di tunjuk dimulai dengan pembuatan peta dasar pendaftaran. Peta dasar pendaftaran tersebut menjadi dasar pembuatan peta pendaftaran sebagaimana yang dimaksud dalam uraian di atas, selain untuk pembuatan peta pendaftaran dalam pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik peta dasar pendaftaran juga digunakan untuk memetak bidang-bidang tanah yang sebelumnya sudah didaftar.
Penyiapan peta dasar pendaftaran diperlukan agar setiap bidang tanah yang didaftar dijamin letaknya, secara pasti karena dapat direkonstruksi dilapangan setiap saat untuk maksud tertentu diperlukan adanya titik-titik dasar teknik nasional. Titik-titik dasar teknik adalah titik yang tetap yang mempunyai koordinat yang diperoleh dari suatu pengukuran dan perhitungn dalam suatu sistem tertentu yang berfungsi sebagai titik kontrol atau titik ikat untuk keperluan pengukuran dan rekonstruksi batas.
Di wilayah-wilayah lain untuk keperluan pendaftaran tanah secara sporadik diusahakan juga tersedianya peta dasar pendaftaran, yang dimaksud dengan adanya peta dasar pendaftaran tersebut dibidang tanah yang didaftar dapat diketahui letaknya dalam kaitannya dengan bidang-bidang tanah yang lain dalam suatu wilayah sehingga dapat dihindarkan terjadinya sertifikat ganda atas suatu bidang tanah. (Budi Harsono, 1989:72)
3.      Penetapan batas-batas bidang tanah
Untuk memperoleh data fisik yang diperlukan bidang-bidang tanah yang akan ditatepkan diukur, setelah ditetapkan letaknya batas-batasnya dan menurut keperluan ditetapkan tanda-tanda batas disetiap sudut bidang tanah yang bersangkutan, dalam penetapan batas tersebut diupayakan penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang berkepentinagan, untuk memperoleh bentuk yang tertatat dengan baik bagi bidang-bidang tanah yang semula kurang baik bentuknya. (Budi Harsono, 1989:73)
Penetapan batas-batas bidang tanah yang sudah di punyai suatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar, tetapi belum ada surat ukur atau gambar situasinya atau surat ukur atau gambar situasinya tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, dilakukan berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang hak yang bersangkuatan dan sedapat mungkin disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbetasan penetapan batas bidang tanah yang akan diberikan dengan hak baru oleh negara  (Badan Pertanahan Nasional) dilakukan sesuai ketentuan tersebut diatas atau penunjukkan instansi yang berwenang (Pasal 18 PP Nomor 24 Tahun 1997).
Penetapan batas bidang-bidang ditanah tersebut jika tidak diperoleh kesepakatan antara pemegang hak atas tanah yang bersngkutan, dengan pemegang hak atas tanah yang berbatasan atau pemegang hak atas tanah yang berbatasan tidak hadir, biarpun sudah ada pemanggilan. Merupakan suatu kewajiban bagi pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan para pemegang hak atas tanah yang berbatasan atau pemegang hak atas tanah yang berbatasan tidak hadir biarpun sudah dilakukan pemanggilan menurut Pasal 19 PP No. 24 Tahun 1997.
4.      Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran
Bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya di ukur dan selanjutnya dipetakan dalam peta dasar pendaftaran, untuk bidang tanah yang luas pemetaannya dilakukan dengan cara membuat peta sendiri, dengan menggunakan data yang diambil dari peta dasar pendaftaran dan hasil ukur batas tanah yang akan dipetakan.
Jika dalam wilayah pendaftaran tanah secara sporadik belum ada peta dasar pendaftaran, dapat diguanakan peta lain sepanjang peta tersebut memenuhi persyaratan teknis untuk pembuatan peta pendaftaran. Misalnya peta dari instansi pekerjaan umum atau instansi pajak, dalam keadaan terpaksa karena tidak tersedia peta dasar pendaftaran tanah ataupun peta lain pembuatan peta dasar pendaftaran dapat dilakukan bersama-sama dengan pengukuran dan pemetaan bidang tanah yang bersangkutan dan bidang-bidang tanah sekelilingnya yang berbatasan sehingga letak relatif bidang tanah itu dapat ditentukan.
Apabila dijumpai keadaan seperti dikemukakan dalam pasal 19 PP No. 24 tahun 1997 pengukuran diupayakan untuk sementara dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataan merupakan batas-batas tanah  yang bersangkutan, mengenai dilakukannya pengukuran sementara itu dan belum diperolehnya kesepakatan mengenai penetapan batas tersebut dibuat suatu berita acara dalam gambar ukur, sebagai hasil pengukuran yang dilakukan dibubuhkan catatan atau tanda yang menyatakan bahwa batas-batas tanahnya masih merupakan batas sementara. (Budi Harsono, 1989:79)
5.      Pembuatan daftar tanah
Bidang atau bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran, di bukukan dalam daftar tanah yang bentuk, isi, cara, pengisian, penyimpanan dan pemeliharaannya akan diatur. Daftar tanah dimaksudkan sebagai sumber informasi yang lengkap mengenai nomor bidang, lokasi dan penunjukan kenomor surat ukur bidang-bidang tanah yang ada wilayah pendaftaran baik sebagai hasil pendaftaran untuk pertama kali maupun pemeliharaanya kemudian. (Budi Harsono, 1989:81)
6.      Pembuatan surat ukur
Untuk keperluan pendaftaran haknya, bidang-bidang tanah yang sudah diukur serta dipetakan dalam peta pendaftaran dibuatkan surat ukur yang dimaksud dalam uraian diatas, demikian ditentukan dalam Pasal 22 PP No. 24 tahun 1997 beda dengan ketentuannya dalam peraturan pemerintah PP No. 10 tahun 1961 surat ukur bukan kutipan dari peta pendaftaran tanah, surat ukur memuat data fisik yang diambil dari peta pendaftaran. (Budi Harsono, 1989:83)
Untuk wilayah-wilayah pendaftaran tanah secara sporadik yang belum tersedia peta pendaftaran surat ukur dibuat dari hasil pengukuran sebagai mana yang diatur dalam Pasal 20 PP Nomor 24 Tahun 1997.
7.      Pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan hak
Dalam kegiatan pengumpulan data yuridis diadakan perbedaan antara pembuktian hak baru dan hak lama, hak-hak baru adalah hak-hak yang baru diberikan atau diciptakan sejak mulai berlakunya PP No. 24 Tahun1997. Sedangkan hak-hak lama yaitu hak-hak atas tanah yang berasal dari koversi hak-hak yang ada pada waktu mulai berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum didaftar menurut PP 10 Tahun 1961.
Untuk keperluan pendaftaran tanah, dalam Pasal 23 PP No. 24 Tahun 1997 ditentukan bahwa :
a. Hak atas tanah baru data yuridisnya dibuktikan dengan:
1. Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau tanah pengelolaan yang dapat diberikan secara individual kolektif ataupun secara umum
2. Asli akta PPAT yang memuat hak yang bersangkutan, mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik.
b. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh pejabat yang berwenang.
c. Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf di tinjau dari sudut objeknya pembukuan tanah wakaf merupakan pendaftaran untuk pertama kali, meskipun bidang tanah yang bersangkutan sebelumnya sudah didaftar sebagai tanah milik.
d. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan biarpun hak atas tanah tempat bangunan gedung rumah susun yang bersangkutan berdiri sudah didaftar.
e. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.
Untuk pembuktian hak-hak atas tanah yang sudah ada dan berasal dari konversi hak-hak lama data yuridisnya. Dibuktikan dengan alat-alat mengenai adanya tersebut berupa bukti tertulis keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh panitia ajudikasi dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak, dan hak-hak pihak lain yang membebaninya. Demikian yang ditetapkan dalam Pasal 24 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 alat-alat bukti tersebut adalah bukti pemilikan.
Maka mengenai kepemilikan itu ada tiga kemungkinan alat pembuktian yaitu :
a. Bukti tertulisnya lengkap tidak memerlukan tambahan alat bukti lain
b. Bukti tertulis sebagian tidak ada lagi diperkuat keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan.
c. Bukti tertulisnya semuanya tidak ada lagi diganti keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan.
Tetapi semuanya akan diteliti lagi melalui pengumuman untuk memberi kesempatan kepada pihak-pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan.
    8.      Pengumuman data fisik dan data yuridis
Daftar isian tersebut yang memuat data yuridis beserta peta bidang atau bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil pengukuran. Sebagaiman yang dimaksud dalam Pasal 20 ayat (1) PP No. 24 tahun 1997 yang memuat data fisik diumumkan selama 30 hari, dalam pendaftaran tanah secara sistematik sedangkan 60 hari dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
Untuk memudahkan pelaksanaanya dalam pendaftaran tanah secara sistematik pengumuman tidak harus dilakukan sekaligus mengenai semua bidang tanah, dalam wilayah yang ditetapkan tetapi dapat dilaksanakan secara bertahap pengumuman ini dilakukan dikantor kelurahan serta media massa, dalam hal ini baik media cetak maupun elektronik hal ini ditegaskan dalam Pasal 26 ayat(3) PP No. 24 Tahun 1997.
Tujuan diadakan pengumuman memberi kesempatan kepada pihak-pihak yang bersangkutan atau berkepentingan mengajukan keberatan, keberatan yang diajukan jika dalam jangka waktu pengumuman tersebut ada yang mengajukankeberatan mengenai data fisik dan yuridis yang diumumkan, ketua panitia ajudikasi mengusahakan agar secepatnya keberatan yang diajukan diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat.
Jika usaha tersebut tidak dapat dilakukan atau tidak membawa  hasil ketua panitia ajudikasi memberitahukan secara tertulis kepada pihak yang mengajukan keberatan, agar mengajukan gugatan kepengadilan mengenai data fisik dan atau data yuridis setelah jangka waktu pengumuman berakhir data fisik dan data yuridis yang diumumkan oleh ketua panitia ajudikasi disahkan dengan suatu berita yang bentuknya ditetapkan oleh menteri.
Jika masih ada kekurangan lengkap data fisik dan data yuridis yang bersangkutan atau masih ada keberatan yang belum diselesaikan, pengesahan yang dimaksud dilakuakn dengan membubuhkan catatan mengenai hal-hal yang belum diselesaikan pengesahan, mengenai hal-hal yang belum lengkap dan atau keberatan yang belum diselesaikan. (Budi Harsono, 1989:89)
   9.      Pembukuan Hak
Pelaksanan pembukuan diatur dalam Pasal 30 PP Nomor 24 Tahun 1997 atas dasar alat bukti dan berita acara pengesahan tersebut diatas hak atas bidang tanah :
a. Data fisik dan yuridis sudah lengkap dan tidak ada yang disengketakan dilakukan pembukuannya dalam buku tanah
b. Data fisik dan yuridis belum langkap dan tidak ada yang disengketakan dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap
c. Data fisik dan yuridis disengketakan tetapi diajukan gugatan kepengadilan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut.
d. Data fisik dan yuridis disengketakan dan diajukan gugatan dipengadilan tetapi tidak ada perintah dari pengadilan untuk status quo dan tidak ada putusan penyitaan dari pengadilan dilakukan pembukuan dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut
e. Data fisik dan yuridis disengketakan dan diajukan gugatan dipengadilan tetapi ada perintah dari pengadilan untuk status quo dan tidak ada putusan penyitaaan dari pengadilan dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dan mengosongkan nama pemegang haknya dan hal-hal lain yang di sengketakan. (Budi Harsono, 1989: 428-451)
    10.   Penerbitan Sertifikat
Sertifikat sebagai surat tanda bukti hak diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan, sesuai dengan data fisik yang ada dalam surat ukur dan data yuridis yang telah didaftarkan dalam buku tanah. Sertifikat hanya boleh diberikan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau pihak lain yang dikuasakan olehnya. Dalam hal pemegang hak sudah meninggal dunia sertifikat diterimakan kepada ahli warisnya atau salah seorang ahli warisnya dengan persetujuan ahli waris lainnya (Harsono, 1997: 451).


0 comments:

Post a Comment